é o tão baixo que a lei não aceita como preço. Pelo CPC, art. 891, considera-se vil o lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz e, quando o juiz não fixou nenhum percentual, o inferior a 50% do valor da . por preço vil não é aceita, e esse piso é o número que define até onde a barganha pode ir na segunda .
Na prática, é o limite que separa o desconto legítimo do que será recusado no pregão ou derrubado depois. Quem entende como o percentual é fixado consegue calcular teto e piso do lote antes de entrar na disputa, em vez de descobrir o limite quando o sistema recusa a oferta.
O que a lei considera
A regra tem duas camadas. A primeira é o mínimo que o juiz do processo fixa para aquele leilão específico, normalmente indicado no . A segunda é o piso legal supletivo: sem fixação judicial, vale a metade da avaliação. O que valer no seu lote está no , não em regra geral.
O preço vil existe para proteger o . A execução serve para pagar a dívida, não para transferir patrimônio por valor simbólico. Se o bem sai por muito menos do que vale, o devedor perde o bem e continua devendo quase tudo, o que a lei considera desproporcional.
Um ponto que confunde iniciante: o limite se aplica ao valor do , não ao custo total. , e registro se somam depois e não contam para verificar se o lance atingiu o piso.
Por que o juiz às vezes fixa 60% ou 70%
O percentual do art. 891 é o piso quando há silêncio, e não um direito do arrematante. É comum o juízo fixar patamar mais alto no despacho que designa as praças, e o reproduzir esse número.
Percentuais acima de 50% aparecem com mais frequência em situações de maior sensibilidade: imóvel que é a única moradia da família executada, bem com antiga em região que valorizou muito, dívida pequena diante do valor do bem, imóvel com boa e histórico de disputa. Nesses casos, o juízo protege o devedor de um grande demais e a sai com 60% ou 70% como piso.
O movimento contrário também existe. Em bens de difícil venda, com histórico de praças desertas, o juízo pode designar nova data mantendo o piso legal, contando com o desconto para atrair interessados. O que acontece quando ninguém aparece está em leilão deserto.
Onde encontrar o percentual mínimo do seu lote
O traz o valor da e o de cada , em reais ou em percentual. Se o documento fala apenas em segunda praça sem indicar percentual, o piso legal é a referência, mas confirmar no despacho de designação evita surpresa.
A dinâmica das duas datas, com valor cheio na primeira e desconto na segunda, está detalhada em primeira e segunda praça. E a decisão de esperar ou não pela segunda data é o tema de segunda praça vale a pena esperar.
Quem quer trabalhar direto na faixa de desconto pode acompanhar os lotes de segunda praça judicial e comparar o percentual praticado entre processos e comarcas diferentes.
Exemplo numérico: de R$ 400.000 e três cenários
Considere um apartamento avaliado em R$ 400.000, com primeira pelo valor da e segunda praça designada duas semanas depois.
| Cenário | Piso aplicável | de R$ 190.000 | de R$ 210.000 |
|---|---|---|---|
| Juiz silente, vale o piso legal de 50% | R$ 200.000 | Recusado como vil | Aceito |
| Juiz fixou 60% no | R$ 240.000 | Recusado | Recusado |
| Juiz fixou 70% no | R$ 280.000 | Recusado | Recusado |
O mesmo de R$ 210.000 é válido no primeiro cenário e inválido nos outros dois. Por isso não existe percentual universal de : existe o percentual daquele .
Somando a esse de R$ 210.000 uma comissão de 5% (R$ 10.500), de 2,5% sobre o valor da (R$ 5.250) e cerca de R$ 4.000 de registro, o desembolso vai a aproximadamente R$ 229.750, ou 57% da . A conta completa de custos está em custos além do lance.
desatualizada: o que não parece vil
O piso é calculado sobre a nos autos, não sobre o valor de mercado atual. Quando o laudo é antigo, o percentual perde sentido econômico nos dois sentidos.
Se a está defasada para baixo, 50% dela pode ser um preço realmente irrisório diante do mercado, e é aí que o pede reavaliação antes da ou alega vício depois. Se a foi feita em alta e o mercado caiu, o de 60% pode ser caro, ainda que formalmente válido.
O arrematante que confere a data do laudo antes do evita os dois erros. Um imóvel avaliado em 2022 por R$ 400.000 numa região que valorizou 25% vale hoje por volta de R$ 500.000, e o piso de R$ 200.000 corresponde a 40% do valor real, o que aumenta a chance de o atacar a .
O que acontece quando o é vil
No pregão eletrônico, o portal normalmente bloqueia o abaixo do mínimo, e a oferta nem chega a ser registrada. O leiloeiro também pode recusar a proposta antes de submetê-la ao juízo.
Quando o passa pelo filtro operacional mas o valor é questionado, cabe ao juiz decidir. A por não se convalida com o tempo curto: enquanto não homologada e assinado o auto, o juízo pode simplesmente não a aceitar e designar nova .
Existe ainda a hipótese da proposta parcelada, que segue regra própria: pelo CPC, art. 895, a proposta apresentada até o início do segundo leilão precisa ser de valor não vil, além de conter pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses. O funcionamento está em parcelamento em leilão judicial.
como causa de anulação depois do auto
Depois de assinado o auto, a é perfeita, acabada e irretratável pelo CPC, art. 903. Mas o § 1º do mesmo artigo lista hipóteses em que ela pode ser invalidada, considerada ineficaz ou resolvida, e o é a primeira delas. O tem dez dias, contados da assinatura do auto, para alegar a matéria nos próprios autos.
Isso torna o um risco de duas pontas. Não basta que o sistema tenha aceitado o : se o valor for atacado com sucesso, a cai, o dinheiro é devolvido e o tempo investido se perde. O caminho processual dessas impugnações está em embargos e anulação da arrematação.
Os tribunais costumam analisar o caso concreto, e não apenas o percentual isolado: pesam a atualidade da , a existência de praças anteriores desertas, a divulgação do e a diferença entre o e o preço de mercado demonstrado. Lance próximo do piso com laudo antigo é a combinação mais frágil.
não existe em todo tipo de leilão
O conceito é do processo judicial. No de imóvel com alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 fixa outra lógica: no primeiro leilão o é o valor do imóvel previsto no contrato e, no segundo, o valor da dívida com encargos, despesas, tributos e condomínio. Não há percentual da nem controle de vilipêndio de preço nos mesmos termos.
Nos leilões de órgãos públicos regidos pela Lei nº 14.133/2021, o critério é o maior , com valor mínimo definido no a partir da administrativa. Também não se fala em , e sim em não aceitar proposta abaixo do mínimo publicado.
A diferença entre os regimes está em leilão judicial e extrajudicial. Confundir os dois leva o arrematante a esperar em leilão de banco um desconto que só existe na judicial.
Como usar o limite na sua estratégia de
- Leia no o valor da , a data do laudo e o de cada , em reais.
- Trate o piso como limite legal, não como preço-alvo: colado no mínimo com antiga é o mais exposto a impugnação.
- Calcule o teto pelo valor de mercado atual menos custos e riscos, e compare com o piso. Se os dois números se cruzam, o lote não fecha.
- Verifique se houve anterior deserta: isso reforça a legitimidade do desconto obtido na data seguinte.
- Some comissão, e registro ao antes de comemorar o percentual, porque o desconto real é sempre menor do que o aparente.
- Reserve caixa para os dez dias seguintes ao auto e não invista no bem enquanto o prazo de impugnação estiver aberto.
Para comparar e entre lotes reais e enxergar em que faixa o desconto está de fato acontecendo, use a busca de lotes.