Imóvel sem habite-se em leilão: riscos e custo para regularizar

Um imóvel pode ter uma casa de pé, com moradores há anos, e ainda assim constar na matrícula apenas como "terreno" — porque a construção nunca foi averbada, o que geralmente acontece quando ela nunca recebeu o habite-se da prefeitura. Em leilão, esse tipo de imóvel costuma sair com desconto maior justamente por esse risco: o comprador está arrematando a construção que vê, mas juridicamente ainda não é dono formal dela até regularizar a situação.

Isso não significa que o negócio seja ruim — significa que o custo de regularizar precisa entrar na conta antes de decidir o teto de lance, e não depois de arrematar.

Construção não averbada: "terreno" na matrícula, casa no local

A averbação de construção é o ato que atualiza a matrícula para refletir que existe uma edificação no terreno, com sua área e características descritas. Sem essa averbação, o imóvel segue registrado como se fosse um lote vazio, mesmo com uma casa construída e habitada. Isso costuma acontecer quando a obra nunca foi aprovada pela prefeitura, quando o habite-se nunca foi emitido, ou quando o proprietário construiu e simplesmente nunca levou o processo ao cartório depois.

O edital de leilão costuma sinalizar esse tipo de situação, mas vale conferir a matrícula do imóvel diretamente: se a descrição do imóvel menciona apenas metragem de terreno, sem menção à área construída, é sinal de que a construção não está averbada. Vale também comparar essa descrição com as fotos do edital e, sempre que possível, com uma visita ao local — a diferença entre "terreno de 300 m²" na matrícula e uma casa de dois pavimentos visível nas fotos é o principal sinal de alerta.

Habite-se e a divergência de área entre matrícula, IPTU e a realidade

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e pode ser habitada. Sem ele, não existe base para a averbação no cartório. É comum encontrar três números de área diferentes para o mesmo imóvel: a área do terreno na matrícula, a área construída declarada no carnê de IPTU (que pode ter sido atualizada por fiscalização, sem passar pelo cartório) e a área real, medida in loco, que muitas vezes é maior por causa de reformas e ampliações nunca declaradas.

Essa divergência não é só burocrática — ela afeta diretamente o valor de referência usado para calcular impostos e, mais adiante, o próprio ITBI da arrematação. Um imóvel que paga IPTU sobre 80 m² de área construída, mas que na realidade tem 140 m² por causa de uma ampliação nunca declarada, pode ver sua conta de IPTU subir de forma relevante assim que a prefeitura atualizar o cadastro — o que costuma acontecer justamente no processo de regularização e averbação.

Por que o banco não financia imóvel sem averbação

Bancos exigem a matrícula regularizada, com a construção devidamente averbada, como condição para conceder financiamento com o próprio imóvel em garantia — sem isso, não há como formalizar a alienação fiduciária sobre um bem que, no papel, ainda é apenas um terreno. Isso significa que um comprador que planeja financiar a compra de um imóvel sem habite-se, tema tratado em financiamento de imóvel de leilão, provavelmente vai esbarrar nessa exigência e precisará regularizar a construção antes de conseguir crédito — ou comprar à vista e financiar depois, já com a matrícula corrigida.

Na prática, isso empurra a maior parte desses imóveis para compradores à vista, ou para quem está disposto a bancar a regularização com recursos próprios antes de procurar um banco. Vale simular esse fluxo de caixa com antecedência: pagar o lance à vista, arcar com o custo da regularização, e só depois — com a matrícula já averbada — buscar um financiamento para reaver parte do capital investido, se for esse o plano.

Regularizar na prefeitura: projeto, responsável técnico e eventual anistia

Regularizar uma construção não averbada normalmente passa pela prefeitura: apresentação de um projeto "as built" (como construído), assinado por um responsável técnico com ART ou RRT, e o pagamento de taxas de análise. Quando a construção está fora do que seria aprovado hoje — por exemplo, acima do limite de ocupação do lote —, alguns municípios oferecem programas de anistia ou regularização especial em determinados períodos, mas isso varia por cidade e não deve ser presumido; vale consultar diretamente a prefeitura onde o imóvel está localizado antes de contar com esse caminho.

Esse processo costuma levar de semanas a poucos meses em construções simples, mas pode se estender bastante em casos com múltiplas ampliações, divisão irregular em mais de uma unidade habitacional, ou uso diferente do que consta no zoneamento do lote — cada uma dessas situações exige uma análise técnica própria antes de a prefeitura aprovar o projeto de regularização.

Averbar no cartório depois do habite-se

Com o habite-se em mãos, o próximo passo é levar o processo ao cartório de registro de imóveis para a averbação da construção na matrícula. Só depois desse ato o imóvel passa a existir formalmente como está de fato: terreno mais construção, com a área real registrada. Esse é o momento em que a matrícula deixa de mostrar apenas um lote vazio e passa a refletir a casa ou o prédio que o comprador efetivamente adquiriu — e é só a partir dessa averbação que o imóvel passa a ser aceito por bancos como garantia de financiamento.

Risco de estar em área non aedificandi ou fora do recuo obrigatório

Nem toda construção irregular é regularizável. Se o imóvel foi erguido em área non aedificandi (onde a lei de zoneamento urbano proíbe construir, como faixas de proteção de rios ou de rodovias) ou invade o recuo obrigatório de frente, fundo ou lateral exigido pelo plano diretor, a prefeitura pode negar a regularização e, em casos extremos, determinar a demolição da parte irregular. Antes de contar com a regularização como certa, vale checar o zoneamento do lote e comparar com a implantação real da construção.

Esse é o principal ponto em que a análise de um imóvel sem habite-se deixa de ser só uma questão de custo e passa a ser uma questão de viabilidade: um projeto que pode ser aprovado mediante pagamento de taxas é um risco calculável, enquanto uma construção que invade área de proteção permanente ou avança sobre o recuo obrigatório pode simplesmente nunca ser regularizável, independentemente de quanto o comprador esteja disposto a investir.

Quando o deságio compensa o custo de regularizar

A decisão de arrematar um imóvel sem habite-se depende de comparar o desconto do leilão com o custo total de regularização e o risco de a prefeitura não aprovar. Quando o custo de regularizar é uma fração pequena do desconto obtido, o negócio costuma valer a pena; quando a irregularidade envolve invasão de área protegida ou recuo obrigatório, o risco de não conseguir regularizar de jeito nenhum muda a conta por completo, e o desconto deixa de compensar.

Uma forma prática de avaliar esse risco antes do lance é procurar um arquiteto ou engenheiro para uma vistoria rápida, capaz de apontar se a implantação da construção respeita os recuos do plano diretor e se há indício de invasão de área protegida — um serviço que custa uma fração do valor do imóvel e pode evitar um investimento em regularização que nunca vai se concretizar.

Um exemplo de conta completa

Uma casa é arrematada por R$ 210.000, com desconto relevante justamente por não ter habite-se. A regularização é orçada em R$ 6.000 de projeto e ART, R$ 4.000 de taxas municipais e R$ 2.500 de averbação em cartório — total de R$ 12.500, elevando o custo final para R$ 222.500. Somando os demais custos comuns de qualquer leilão, detalhados em custos além do lance — comissão do leiloeiro, ITBI e taxas de registro da própria carta de arrematação —, o custo total sobe para algo em torno de R$ 245.000. Ainda assim, o valor final fica abaixo do preço de mercado de uma casa equivalente já regularizada, estimado em R$ 300.000 na mesma região, o que justifica o risco assumido — desde que a regularização seja tecnicamente viável e confirmada antes do lance, não depois.

Se, no mesmo exemplo, a regularização acabar não sendo aprovada — por exemplo, por invasão de recuo obrigatório descoberta só depois do protocolo do projeto —, o comprador fica com um imóvel que vale como terreno para fins de financiamento e revenda formal, mesmo com a casa de pé, o que reforça a importância de checar viabilidade antes, e não depois, de arrematar.

Checklist antes de arrematar

Peça a certidão de matrícula completa e compare a área do terreno com a área construída real; confirme na prefeitura se existe processo de habite-se em andamento ou se será preciso abrir um novo; verifique o zoneamento do lote e a existência de recuo obrigatório; e refaça o cálculo do teto de lance somando o custo de regularização aos demais custos, seguindo o checklist geral de o que verificar antes do lance. Para comparar oportunidades, use a busca de lotes ou os hubs por tipo de bem.