A comissão do leiloeiro costuma ser de 5% sobre o valor da , paga pelo arrematante direto ao leiloeiro, separadamente do valor do , normalmente em até 24 ou 48 horas por boleto ou PIX. Ela não é financiável, não entra na base de cálculo do e é devida mesmo quando o chama a taxa por outro nome.
Quem calcula o teto do somando só o valor do bem esquece dessa fatia, e ela pesa: em um lote de R$ 200 mil, são R$ 10 mil que precisam sair do bolso em menos de dois dias, sem espaço para negociação de prazo. Este guia explica de onde vem esse percentual, quem paga em cada situação e os casos em que ele muda.
De onde vem o percentual de 5%
No , a comissão é fixada pelo juiz, conforme o CPC, art. 884, parágrafo único — mas na prática, a esmagadora maioria dos editais estabelece 5% sobre o valor da , valor que se tornou o padrão do mercado. No e no leilão oficial, a referência histórica é o Decreto nº 21.981/1932, art. 24, que também fixa 5%.
Isso não significa que o percentual seja imutável: por ser fixado no (ou pela decisão judicial no caso do leilão de processo), pode variar para mais ou para menos conforme o e o leiloeiro combinem. Confirme sempre o número exato lendo o edital, tema tratado com mais detalhe em como ler um edital de leilão — nunca assuma 5% sem checar.
Sobre qual valor a comissão incide
A base de cálculo é o valor da , isto é, o valor do vencedor — não o valor de do bem, não o valor de mercado e não o valor somado de eventuais dívidas assumidas.
Em um lote arrematado por R$ 150 mil, mesmo que a do processo fosse R$ 220 mil, a comissão de 5% incide sobre os R$ 150 mil efetivamente pagos, resultando em R$ 7.500. Esse detalhe importa porque a comissão não financia nem compõe a base do ITBI, que também incide sobre o valor da , mas é um tributo separado, pago em guia própria ao município.
Quem paga e quando
A comissão é paga pelo arrematante, à parte do valor do , diretamente ao leiloeiro oficial que conduziu o pregão. O (banco, vara judicial, órgão público) não arca com ela em condições normais — é a remuneração do profissional pelo trabalho de organizar o leilão, publicar o , conduzir a disputa e formalizar a .
O prazo costuma ser curto: 24 a 48 horas após o encerramento do leilão, por boleto bancário ou PIX emitido pelo próprio leiloeiro ou pela plataforma que hospeda o pregão. Atraso no pagamento da comissão pode ser tratado pelo como desistência, com as mesmas penalidades de quem não paga o — perda do sinal e possível impedimento de participar de leilões futuros na mesma casa leiloeira.
Diferente dos emolumentos de cartório, que remuneram o registro do título e têm tabela própria por estado, a é negociada e fixada no próprio , sem tabela oficial nacional única. Por isso o percentual pode variar de uma casa leiloeira para outra, mesmo dentro do mesmo tipo de leilão.
Como a comissão não é financiável, ela precisa estar separada em dinheiro disponível antes mesmo de dar o , ao lado de e cartório. O levantamento completo desse tipo de custo está em custos além do lance.
O que acontece com a comissão em ou anulado
Se o leilão fica deserto — sem nenhum válido —, não há e, portanto, não há comissão a pagar: ela só é devida sobre um lance efetivamente vencedor.
Já quando a é anulada depois de já ter sido paga — por , vício no ou outra causa prevista em lei —, o tratamento da comissão depende do que o edital e a decisão judicial ou administrativa definirem caso a caso. Em muitos casos práticos o leiloeiro já prestou o serviço de conduzir o pregão e reteve a comissão, mesmo com a arrematação desfeita; em outros, o valor é devolvido junto com o . Não existe regra geral que garanta devolução automática — verifique a decisão específica do seu caso antes de presumir reembolso.
pós-leilão também tem comissão
Quando um lote não vende em nenhuma e o passa a negociá-lo por venda direta, a em regra continua devida, porque o profissional segue intermediando a operação mesmo fora do formato de pregão competitivo. O percentual pode ser o mesmo do leilão ou diferente, conforme o que o e o leiloeiro tenham ajustado para essa modalidade — o comprador deve confirmar o valor exato antes de fechar negócio, já que a nem sempre segue um público detalhado.
Leilão de bens públicos: comissão ou taxa administrativa
Em leilões de prefeituras, estados e órgãos federais, alguns editais chamam o valor cobrado do arrematante de "" (quando conduzido por contratado) e outros de "taxa administrativa" (quando o pregão é conduzido por servidor público designado, sem leiloeiro terceirizado). O efeito prático para o bolso do arrematante costuma ser parecido — um valor adicional sobre o , pago à parte —, mas o nome, o percentual e o destinatário do valor variam por órgão. Leia o item específico do antes de fechar a conta, porque não existe padrão único para leilão de bens públicos.
"Comissão inclusa": um detalhe que muda a conta
Alguns editais de anunciam lances com "comissão inclusa", o que significa que o valor exibido como ou dado já embute o percentual da comissão, em vez de somá-la depois.
Isso muda a forma de comparar lotes: um lote anunciado com de R$ 105 mil e comissão inclusa pode custar, na prática, o mesmo que um lote de R$ 100 mil com comissão de 5% cobrada à parte. Antes de comparar dois lotes pelo valor do lance, confirme no se a comissão está dentro ou fora desse número.
Esse detalhe pega até quem já participou de vários leilões, porque a terminologia não é padronizada entre plataformas: alguns editais escrevem "valor líquido para o " para indicar que a comissão está por fora, outros escrevem " já com taxas" sem detalhar quais taxas exatamente. Na dúvida, pergunte diretamente ao leiloeiro responsável antes de definir o teto do — a diferença de interpretação pode custar alguns milhares de reais no fechamento da conta.
Exemplo numérico completo
Considere um imóvel arrematado por R$ 180 mil em , com comissão de 5% cobrada à parte e prazo de 48 horas para pagamento.
| Item | Valor | Prazo |
|---|---|---|
| Valor da | R$ 180.000 | conforme (saldo) |
| (5%) | R$ 9.000 | 48 horas |
| (3%, pago depois, no registro) | R$ 5.400 | no registro |
| Total imediato (comissão) | R$ 9.000 | — |
Note que a comissão vence antes do e do registro em cartório: ela é a primeira conta a bater na porta depois do martelo, e precisa estar reservada em dinheiro disponível, sem depender de financiamento aprovado.
Em o raciocínio é o mesmo, mudando apenas a origem da fixação: em vez de constar do elaborado pelo leiloeiro e pelo , o percentual vem da decisão do juiz que autorizou o leilão, mas na grande maioria dos processos o valor praticado também gira em torno de 5%, pago no mesmo prazo curto após a assinatura do .
Como conferir a comissão antes de dar o
Um checklist curto evita surpresa no boleto:
- Localize a cláusula da comissão no e confirme o percentual exato — não presuma 5% sem checar.
- Verifique se o anunciado já inclui a comissão ou se ela é somada depois.
- Confirme o prazo e a forma de pagamento (boleto, PIX, conta específica do leiloeiro).
- Separe esse valor em dinheiro disponível, sem contar com financiamento, já que a comissão não é financiável.
- Em caso de ou leilão de bens públicos, confirme com o leiloeiro ou o órgão responsável se o percentual muda.
- Guarde o comprovante de pagamento da comissão junto com os demais documentos da , porque ela integra o custo de aquisição do imóvel para efeitos de Imposto de Renda em uma venda futura.
Esse último ponto costuma passar despercebido: quem descarta o boleto pago da comissão perde, anos depois, a chance de reduzir o na revenda do bem, um detalhe explicado em maior profundidade no guia de Imposto de Renda na venda de imóvel arrematado.
Para comparar lotes e já visualizar as condições de cada antes de calcular a comissão, use a busca de lotes ou os hubs por natureza de leilão.