Cap rate

Para calcular o cap rate de um imóvel arrematado, soma-se primeiro todo o custo de aquisição — valor do lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro em cartório e eventual reforma para colocar o imóvel em condição de aluguel. Depois, divide-se o aluguel anual líquido, já descontados condomínio e IPTU quando ficam por conta do proprietário, por esse custo total. O número resultante permite comparar o retorno do imóvel arrematado com outras opções de investimento, como a rentabilidade de um CDI ou de um imóvel comprado no mercado comum, sem o desconto do leilão mas também sem os custos extras de reforma e regularização que um imóvel de leilão costuma exigir. A armadilha comum é calcular o cap rate só sobre o valor do lance, ignorando comissão, ITBI e reforma. Um imóvel que parece ter retorno excelente pelo preço de arremate pode ficar mediano depois de somar todos os custos reais de aquisição e colocação em uso.